PODSTAWY PRAWNE DZIAŁALNOŚCI WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH W CZAPLINKU
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (zwykle jednego budynku wraz z otaczającym terenem)
Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła Ustawa o własności lokali z 24.06.1994r.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Powstają wówczas, jakby dwie nieruchomości (posiadające odrębne księgi wieczyste): lokalowa i budynkowa. Z prawa własności nieruchomości lokalowej wynika prawo współwłasności nieruchomości budynkowej.
Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadająca osobowości prawnej ale ma wiele jej cech. Jest w pewnym sensie „przedsiębiorstwem” lub „spółką”, do której przystępuje się przymusowo w momencie nabycia lokalu. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
Wspólnota zwykle posiada:
-
nazwę składającą się z słów “wspólnota mieszkaniowa” oraz oznaczenia danej nieruchomości np. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Sikorskiego 1 w Czaplinku,
-
organy tj. zarząd wspólnoty (ewentualnie zarządcę), zgromadzenie ogółu właścicieli,
-
siedzibę, zwykle jest adres jednego z członków zarządu lub adres zarządcy/administratora,
-
nr REGON ,
-
nr NIP.
Wspólnota mieszkaniowa jest płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (CIT)od uzyskanych dochodów (poza zaliczkami właścicieli) np. odsetek od lokat bankowych, wpływów z dzierżawy nieruchomości wspólnej.
Istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:
-
mała wspólnota mieszkaniowa (maksimum siedem lokali) – działa na podstawie przepisów o współwłasności które zawarte są w art. 195-221 Kodeksu cywilnego np. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli,
-
duża wspólnota mieszkaniowa (minimum osiem lokali) – działa na podstawie Ustawy o własności lokali np. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos).
Udział w nieruchomości wspólnej obliczany jest jako iloraz powierzchni użytkowej powierzchni użytkowej lokali i sumy powierzchni użytkowych wszystkich lokali w danej nieruchomości. Do powierzchni użytkowej lokali dodaje się powierzchnię pomieszczeń przynależnych np. piwnic.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Wspólnota mieszkaniowa działa poprzez swoje organy. Są to:
W dużych wspólnotach istnieje (minimum osiem lokali) istnieje obowiązek wyboru zarządu. Wyboru dokonują właściciele lokali podejmując stosowną uchwałę. Członkiem zarządu wspólnoty może być tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lub spoza ich grona (np. pełnoletni członek rodziny właściciela).Alternatywnym rozwiązaniem jest możliwość powierzenia przez właścicieli zarządu osobie fizycznej lub prawnej np. przedsiębiorcy lub spółce prawa handlowego prowadzącej działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami. Należy pamiętać, że prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami wymaga posiadania państwowej licencji zarządcy nieruchomości lub zatrudniania pracownika posiadającego tego typu uprawnienie. W praktyce powierzenie zarządu (wybór zarządcy) następuje w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub formie uchwały wspólnoty protokołowanej przez notariusza. W celu uszczegółowienia praw i obowiązków obu stron stosunku prawnego zwykle zawierana jest umowa o zarządzanie pomiędzy wspólnotą (reprezentowaną przez pełnomocników wybranych w formie uchwały) i zarządcą. Umowa o zarządzanie nieruchomością wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a w jej treści wskazuje się licencjonowanego zarządcę.
Raz w roku, w terminie do 31 marca, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali. Przedmiotem zebrania rocznego powinny m.ni. być:
-
uchwalenie rocznego planu gospodarczego na pokrycie kosztów zarządu:
-
kosztów zarządzania – wynagrodzenia osób z zarządu, zarządców, administratorów,
-
na remonty i konserwację,
-
za dostawę mediów do nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę itp,
-
ubezpieczenia, podatki,
-
utrzymania porządku i czystości,
-
-
sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi (lub jego odpowiednikowi).
Obok podejmowanych uchwał na koszty eksploatacji części wspólnych właściciele podejmują również uchwałę o utworzeniu Funduszu Remontowego. Każdy właściciel ponosi nie tylko koszty utrzymania własnego lokalu, ale musi ponosić wydatki związane z remontami i konserwacją tzw. części wspólnych budynku, do których zaliczamy :
-
klatki schodowe, korytarze, hole, przejścia , prześwity i bramy oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz lub w granicach budynku;
-
pralnie i suszarnie, kotłownie, składy opału, pomieszczenia węzłów cieplnych, rozdzielni elektroenergetycznych, wodomierzy;
-
pomieszczenia zsypów, komórki na narzędzia, składy;
-
fundamenty i inne elementy posadowienia budynku;
-
ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej;
-
balkony, tarasy i ich elementy konstrukcyjne oraz balustrady;
-
ściany działowe, z wyjątkiem ścian usytuowanych wewnątrz poszczególnych lokali;
-
dachy wraz z ich konstrukcją nośną i stropodachy oraz rynny, obróbki blacharskie, ławy kominiarskie, włazy, drabiny;
-
stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami;
-
przewody kominowe spalinowe i wentylacyjne wraz z kominami, bez kratek wentylacyjnych;
-
instalacja centralnego ogrzewania;
-
instalacja gazowa od głównego zaworu w budynku do indywidualnego licznika na wejściu do lokalu;
-
instalacja elektryczna od złącza do indywidualnych liczników na wejściu do lokali;
-
instalacja wodociągowa od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza w lokalu;
-
instalacja kanalizacyjna do pierwszej studzienki rewizyjnej , w tym piony;
-
inne instalacje tj.: antena zbiorcza, instalacja domofonowa;
-
altany śmietnikowe, komórki;
-
instalacje i urządzenia oświetleniowe;
-
krzewy, trawniki.
O powstaniu Funduszu Remontowego decydują członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej. Głównym celem założenia Funduszu Remontowego jest rozłożenie w czasie kosztów poważnych remontów nieruchomości wspólnej. Warto go założyć, gdyż budynki wspólnotowe to najczęściej stare bloki lub kamienice dawniej będące własnością gminy i w takich budynkach poważne remonty z dużym zaangażowaniem środków pieniężnych będą wymagane. Fundusz ten tworzą właściciele poprzez wpłacanie comiesięcznych zaliczek. O kwocie zaliczek decydują właściciele, którzy podejmują stosowną uchwałę. To właściciele decydują co i w jakiej kolejności należy naprawić w budynku. Czasem zbieranie środków finansowych na Fundusz Remontowy trwa kilka lat. Jest to uzależnione od zakresu remontu. Takie wpłacanie określonych kwot systematycznie przez każdego mieszkańca budynku pozwala na gromadzenie przez określony czas środków, które po kilku latach mogą okazać się odpowiednio wysokie , by Wspólnota mogła wykonać np. remont dachu lub elewacji budynku.